O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um importante entendimento para o
mercado imobiliário e para a defesa dos consumidores: em casos de rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa do comprador, a
construtora ou incorporadora poderá reter, no máximo, 25% dos valores já pagos,
estando a comissão de corretagem incluída neste percentual.
A decisão, proferida no julgamento do Recurso Especial nº 1.820.330 – SP pela
Terceira Turma (Relatora Ministra Nancy Andrighi), encerra controvérsias sobre a
cumulação de multas e descontos administrativos, estabelecendo um teto claro e
objetivo para as retenções.
O caso originou-se de uma ação civil pública movida pelo Ministério Público do Estado
de São Paulo contra empresas do setor imobiliário. O MPSP questionava a abusividade
de cláusulas em contratos padronizados que previam a retenção de 50% a 70% dos
valores pagos pelos adquirentes em caso de inadimplência ou desistência, além de
não preverem expressamente o direito à resilição unilateral pelo consumidor.
As instâncias ordinárias (sentença e Tribunal de Justiça) haviam julgado os pedidos
improcedentes, sob o fundamento de que a fixação de um valor máximo de retenção
violaria o princípio da liberdade contratual e que a jurisprudência já permitia a
resilição independentemente de previsão expressa. O Ministério Público recorreu ao
STJ argumentando violação ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a
necessidade de adequar os contratos à função social.
A decisão reafirma a força normativa do Código de Defesa do Consumidor, garantindo
que o desfazimento do negócio, mesmo quando motivado pelo adquirente, não
resulte em perdas financeiras desproporcionais ou retenções abusivas por parte das
incorporadoras
Recurso Especial nº 1.820.330 – SP disponível em: https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ATC?seq=117907632&tipo=91&nreg=201901700690&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20201201&formato=PDF&salvar=false